Affitto residenziale Milano

Affittare: guida generale

Nell’affitto residenziale non esistono regole precise relative alle condizioni interne di una casa in locazione anche se ordine, pulizia e un minimo di attenzione al dettaglio condizionano enormemente la scelta di un potenziale inquilino. Una bella casa entra subito nel cuore di chi la vede.

A fine locazione poi l’inquilino è tenuto a restituire i locali nello stesso grado di pulizia, ordine e imbiancatura in cui gli sono stati consegnati. Le case imbiancate di fresco, ben tenute e con tende pulite, dovranno essere restituite nelle stesse condizioni.

È da notare, inoltre, che il contratto più in uso è di 4 anni + 4 anni di durata. A Milano viene generalmente richiesta la garanzia di un periodo minimo di locazione (solitamente almeno un anno), dopo il quale è possibile poi recedere con un preavviso di 3 o 6 mesi. Per disponibilità locative brevi, di 3/6 mesi, invece, i residence e diverse attività specializzate (tipo Air B&B) offrono appartamenti completamente arredati e corredati anche per pochi giorni/settimane. 

Utenze
Elettricità, gas, e telefono/internet sono sempre a carico dell’inquilino. I contratti relativi vengono stipulati direttamente dall’utente che sceglie i servizi e le offerte più conformi alle proprie esigenze. I pagamenti sono di norma bimestrali.

Tassa smaltimento rifiuti

L’inquilino di ogni appartamento o villa è tenuto alla registrazione presso l’ufficio comunale competente ovvero telematicamente, per quanto riguarda il servizio di ritiro rifiuti. Il costo del servizio viene calcolato secondo i metri quadrati della casa e il numero degli occupanti. Il pagamento della tassa è richiesto dal Comune tramite cartella esattoriale annuale consegnata al proprio domicilio.

Contratti in Italia

Esistono diversi tipi di contratto di locazione in Italia:

1° Contratto ordinario a canone libero (4+4)
E' caratterizzato da un’autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone, ma con il vincolo della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, come ad esempio, l'utilizzo dell'immobile per sé o per i familiari, vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc.. Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore. 
Il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile. Trascorsi gli 8 anni concordati, le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto). Il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile. Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente. In ogni caso, senza diverse comunicazioni, il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

2° Contratto transitorio
Per soddisfare esigenze di stipula di contratti "transitori", da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Le "motivazioni" che permetteranno di concretizzare questi rapporti locatizi sono individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini.
Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né da parte del locatore, né da parte del conduttore. quindi, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per la prosecuzione della locazione.
Il contratto "transitorio" tipo dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino, che dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della "transitorietà" abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto "transitorio" verrà sostituita da quella prevista per il contratto "libero" (nella maggioranza dei casi 8 anni: cioè almeno 4 anni iniziali, che si rinnoveranno automaticamente per un ulteriore quadriennio. L'esigenza abitativa "transitoria" dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti "concordati"; in pratica nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

3° Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)
Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc....
E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..).
Lo scopo della legge è di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari a usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro).
Alla scadenza dei primi tre anni, le parti possono accordarsi e il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni, altrimenti il contratto è prorogato di diritto (automaticamente) per ulteriori due anni.
Trascorsi i due anni di proroga potrà essere avviata la procedura per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni oppure per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa, il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore.
Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell’intero periodo di contratto. 
Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima.
Inoltre, le spese di registrazione del Concordato sono inferiori a quelle per altri contratti. 

4° Contratto transitorio per studenti
Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato.
Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l'obbligo di utilizzare l'alloggio dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36 mensilità a favore del conduttore. Il deposito cauzionale, produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore a 3 mensilità.
Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.
Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. 

5° Contratto di comodato d’uso
Il comodato è il contratto col quale il proprietario consegna un immobile a un'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Se non è stato convenuto un termine, il comodatario è tenuto a restituire la casa non appena il comodante la richiede.
 

Istat
Il canone di locazione viene aggiornato annualmente secondo i valori pubblicati nella Gazzetta Ufficiale che riporta le variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi per le famiglie.

Cedolare secca

È stato introdotto a partire dal 2011 il regime detto di "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). È un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario. Essa comprende agevolazioni fiscali per il proprietario ma anche per l’inquilino.

Pagamento canone di locazione

A Milano è consuetudine la corresponsione trimestrale e anticipata del canone di affitto + le spese condominiali per le quali, rimane salva comunque la facoltà di un’eventuale richiesta di conguaglio, sulla base del consuntivo stilato dall’amministratore dello stabile. In ogni caso alcuni proprietari possono accettare pagamenti bimestrali o mensili.

Deposito cauzionale

Normalmente l’inquilino rilascia un deposito cauzionale pari a tre mensilità di affitto. Questa somma viene conservata di norma su un c/c bancario e viene restituita al termine della locazione, dopo la verifica dello stato dei locali e la conferma che non ci siano danni o rotture. Qualora fossero necessarie delle riparazioni/sostituzioni, il costo di questi interventi può essere dedotto dal deposito, prima della sua restituzione. Il deposito NON può essere mai utilizzato a copertura degli ultimi tre mesi di affitto. 

Spese condominiali

Oltre al canone di affitto, l’inquilino deve farsi carico delle spese condominiali che includono la pulizia e la manutenzione dell’edificio, la fornitura di acqua, la cura del giardino, le spese per l’ascensore, il custode ecc, eventualmente anche il riscaldamento e acqua calda, se centralizzato. Le spese condominiali variano a seconda dell’ampiezza dell’appartamento, del numero delle persone che abitano la casa, del tipo di riscaldamento, dell’età dell’edificio ecc. L’amministratore, dopo aver stabilito una stima delle spese che dovranno essere affrontate, divide i costi tra gli appartamenti, in maniera proporzionale alla grandezza degli stessi, e fa richiesta di pagamenti anticipati trimestrali. L’inquilino deve farsi carico di queste spese e, per comodità, le corrisponde unitamente al canone di affitto direttamente al proprietario che, a sua volta, si occuperà di saldare all’amministratore. A conclusione dell’anno amministrativo, viene effettuato un controllo delle reali spese sostenute e stilato un consuntivo sulle basi del quale verranno effettuati i conti di conguaglio per i proprietari. Ovviamente se si affitta una villa indipendente non ci saranno spese condominiali a meno che si trovi in un complesso residenziale con giardino e servizio di portineria comuni.

Tassa di registro

La tassa di registro deve essere corrisposta ogni anno per tutta la durata della locazione e corrisponde al 2% del canone di affitto annuo. Questa spesa è a carico di proprietario e inquilino, nella misura del 50%. Le marche da bollo da apporre sui contratti da registrare, invece, sono di competenza del solo inquilino. Diversamente, la tassa di recesso deve essere pagata dalla parte che recede dal contratto. In ogni caso, entrambe le parti sono corresponsabili della registrazione o cancellazione del contratto presso l’ufficio competente. Qualora il proprietario intenda invece avvalersi del regime di cedolare secca, si è tenuti alla registrazione contrattuale ma non è dovuto il pagamento di alcuna tassa.

Manutenzione
L’inquilino è responsabile per l’ordinaria manutenzione dell’immobile e del suo contenuto, se arredato, inclusi gli elettrodomestici. Per eventuali contenziosi relativamente alla responsabilità di guasti, farà fede l’opinione di un tecnico specializzato. I costi per la manutenzione straordinaria sono a carico della proprietà. Si possono affittare case: vuote, cioè senza alcun tipo di arredamento; semi-arredate, cioè con la cucina installata, gli elettrodomestici e qualche armadiatura; oppure arredate completamente. Il corredo (piatti, bicchieri, posate, pentole, asciugamani ecc) non viene fornito abitualmente; alcune volte però i proprietari possono preoccuparsi di organizzare anche questo tipo di servizio.

Affittando una casa arredata o semi-arredata, si deve tenere presente che il Codice Civile prevede, per la manutenzione ordinaria, l’intervento diretto dell’inquilino e le riparazioni a suo carico. Diversamente, per questioni straordinarie, sarà il proprietario a doversi occupare di tutto.

Riconsegna immobile

L’inquilino è tenuto a riconsegnare l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto a inizio locazione; se la casa era stata imbiancata di fresco, l’inquilino dovrà provvedere all’imbiancatura prima del rilascio delle chiavi. Ovviamente questo non è possibile per affittanze di breve durata. Qualora l’appartamento non fosse imbiancato, pulito e in ordine, il proprietario potrà detrarre dal deposito cauzionale il corrispettivo delle spese sostenute per il ripristino.