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Aspetti contrattuali

L’acquisto di un immobile richiede grande attenzione, parecchia esperienza e approfondita conoscenza delle normative vigenti.

Tre sono le fasi principali che contraddistinguono una compravendita: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, rogito.

La proposta d’acquisto è la dichiarazione scritta dell'acquirente di voler acquistare un certo bene definendo il prezzo e le modalità di pagamento. Generalmente si compila un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare unitamente alla presentazione di un assegno intestato alla proprietà e depositato a titolo di ''caparra confirmatoria''. L’assegno viene trattenuto dall’agenzia immobiliare, con lo scopo di salvaguardare il proponente, finché la proposta non viene accettata dalla controparte.

La proposta d’acquisto contiene gli impegni vincolanti per l’acquirente che, una volta accettata dal venditore, diventano vincolanti per anche per il venditore.

A seguito dell’accettazione della suddetta proposta si passa allo step successivo, cioè alla redazione del contratto preliminare di vendita. Qualora, per svariati motivi, intercorressero oltre venti giorni, la proposta dovrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate a spese dell’acquirente.

Il contratto preliminare di compravendita (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. 

In esso si definiscono tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima del rogito notarile. Di solito, in questa occasione, si procede al versamento di un’ulteriore caparra confirmatoria.

Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti. 

Nel caso di acconti molto sostanziosi ovvero tempi lunghi fra preliminare e rogito, è consigliabile che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari, garantendo la massima tutela al futuro acquirente.  Al notaio spettano i controlli formali sull'esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti.

Le fasi della compravendita di un immobile si concludono con la firma del rogito notarile con cui si determina il trasferimento di proprietà dal venditore all’acquirente, rendendo esecutivi gli impegni assunti precedentemente. L’atto di vendita viene firmato alla presenza del notaio e poi trascritto e registrato nel registro pubblico. Proprio in questa fase avviene il pagamento del saldo tramite assegni circolari.