Photo of Flat - Interior
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Affitto residenziale Milano

Affittare: guida generale

Nell’affitto residenziale non esistono regole precise relative alle condizioni interne di una casa in locazione anche se ordine, pulizia e un minimo di attenzione al dettaglio condizionano enormemente la scelta di un potenziale inquilino. Una bella casa entra subito nel cuore di chi la vede.

A fine locazione poi l’inquilino è tenuto a restituire i locali nello stesso grado di pulizia, ordine e imbiancatura in cui gli sono stati consegnati. Le case imbiancate di fresco, ben tenute e con tende pulite, dovranno essere restituite nelle stesse condizioni.

È da notare, inoltre, che il contratto più in uso è di 4 anni + 4 anni di durata. A Milano viene generalmente richiesta la garanzia di un periodo minimo di locazione (solitamente almeno un anno), dopo il quale è possibile poi recedere con un preavviso di 3 o 6 mesi. Per disponibilità locative brevi, di 3/6 mesi, invece, i residence e diverse attività specializzate (tipo Air B&B) offrono appartamenti completamente arredati e corredati anche per pochi giorni/settimane. 

Utenze
Elettricità, gas, e telefono/internet sono sempre a carico dell’inquilino. I contratti relativi vengono stipulati direttamente dall’utente che sceglie i servizi e le offerte più conformi alle proprie esigenze. I pagamenti sono di norma bimestrali.

Tassa smaltimento rifiuti

L’inquilino di ogni appartamento o villa è tenuto alla registrazione presso l’ufficio comunale competente ovvero telematicamente, per quanto riguarda il servizio di ritiro rifiuti. Il costo del servizio viene calcolato secondo i metri quadrati della casa e il numero degli occupanti. Il pagamento della tassa è richiesto dal Comune tramite cartella esattoriale annuale consegnata al proprio domicilio.

Contratti in Italia

Esistono diversi tipi di contratto in Italia:

Il contratto standard ha la durata di 4 anni, rinnovabile per altri 4 anni. Il proprietario deve garantire una disponibilità di 8 anni totali, ma può eventualmente recedere 6 mesi prima della prima scadenza contrattuale (ovvero dopo i primi 4 anni), qualora avesse necessità per sé o per un parente di primo grado di rientrare in possesso dell’immobile e la sua richiesta rispondesse a determinati requisiti di legge. Diversamente l’inquilino può recedere, secondo le modalità concordate e sancite dal contratto stesso, con una lettera raccomandata anche prima dei 4 anni stabiliti. Il periodo ufficiale di preavviso è di 6 mesi, ma si può concordare per 3 mesi.

Il contratto transitorio, adatto a soddisfare le esigenze transitorie di un conduttore (frequenza a un ciclo scolastico, contratto lavorativo a tempo determinato, ristrutturazione della casa di proprietà e trasloco ecc). Essenziale è la transitorietà della necessità e deve essere concordato un termine per la conclusione del contratto. Qualora si dovesse protrarre il motivo della locazione nel tempo, anche il contratto potrebbe essere prolungato. Comunque il periodo di locazione non può essere inferiore a un anno né superiore a 18 mesi.

Il contratto a canone concordato (per un periodo di 3 + 2 anni massimo) il cui canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra l’associazione dei proprietari e degli inquilini. Gli accordi in vigore stabiliscono delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e alle caratteristiche dell'immobile.

Il contratto transitorio per studenti, valido per un periodo da 6 a 36 mesi. L’accordo può essere sottoscritto sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali.

Il contratto di comodato, col quale un proprietario consegna l'immobile all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.

Istat
Il canone di locazione viene aggiornato annualmente secondo i valori pubblicati nella Gazzetta Ufficiale che riporta le variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi per le famiglie.

Cedolare secca

È stato introdotto a partire dal 2011 il regime detto di "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). È un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario. Essa comprende agevolazioni fiscali per il proprietario ma anche per l’inquilino.

Pagamento canone di locazione

A Milano è consuetudine la corresponsione trimestrale e anticipata del canone di affitto + le spese condominiali per le quali, rimane salva comunque la facoltà di un’eventuale richiesta di conguaglio, sulla base del consuntivo stilato dall’amministratore dello stabile. In ogni caso alcuni proprietari possono accettare pagamenti bimestrali o mensili.

Deposito cauzionale

Normalmente l’inquilino rilascia un deposito cauzionale pari a tre mensilità di affitto. Questa somma viene conservata di norma su un c/c bancario e viene restituita al termine della locazione, dopo la verifica dello stato dei locali e la conferma che non ci siano danni o rotture. Qualora fossero necessarie delle riparazioni/sostituzioni, il costo di questi interventi può essere dedotto dal deposito, prima della sua restituzione. Il deposito NON può essere mai utilizzato a copertura degli ultimi tre mesi di affitto. 

Spese condominiali

Oltre al canone di affitto, l’inquilino deve farsi carico delle spese condominiali che includono la pulizia e la manutenzione dell’edificio, la fornitura di acqua, la cura del giardino, le spese per l’ascensore, il custode ecc, eventualmente anche il riscaldamento e acqua calda, se centralizzato. Le spese condominiali variano a seconda dell’ampiezza dell’appartamento, del numero delle persone che abitano la casa, del tipo di riscaldamento, dell’età dell’edificio ecc. L’amministratore, dopo aver stabilito una stima delle spese che dovranno essere affrontate, divide i costi tra gli appartamenti, in maniera proporzionale alla grandezza degli stessi, e fa richiesta di pagamenti anticipati trimestrali. L’inquilino deve farsi carico di queste spese e, per comodità, le corrisponde unitamente al canone di affitto direttamente al proprietario che, a sua volta, si occuperà di saldare all’amministratore. A conclusione dell’anno amministrativo, viene effettuato un controllo delle reali spese sostenute e stilato un consuntivo sulle basi del quale verranno effettuati i conti di conguaglio per i proprietari. Ovviamente se si affitta una villa indipendente non ci saranno spese condominiali a meno che si trovi in un complesso residenziale con giardino e servizio di portineria comuni.

Tassa di registro

La tassa di registro deve essere corrisposta ogni anno per tutta la durata della locazione e corrisponde al 2% del canone di affitto annuo. Questa spesa è a carico di proprietario e inquilino, nella misura del 50%. Le marche da bollo da apporre sui contratti da registrare, invece, sono di competenza del solo inquilino. Diversamente, la tassa di recesso deve essere pagata dalla parte che recede dal contratto. In ogni caso, entrambe le parti sono corresponsabili della registrazione o cancellazione del contratto presso l’ufficio competente. Qualora il proprietario intenda invece avvalersi del regime di cedolare secca, si è tenuti alla registrazione contrattuale ma non è dovuto il pagamento di alcuna tassa.

Manutenzione
L’inquilino è responsabile per l’ordinaria manutenzione dell’immobile e del suo contenuto, se arredato, inclusi gli elettrodomestici. Per eventuali contenziosi relativamente alla responsabilità di guasti, farà fede l’opinione di un tecnico specializzato. I costi per la manutenzione straordinaria sono a carico della proprietà. Si possono affittare case: vuote, cioè senza alcun tipo di arredamento; semi-arredate, cioè con la cucina installata, gli elettrodomestici e qualche armadiatura; oppure arredate completamente. Il corredo (piatti, bicchieri, posate, pentole, asciugamani ecc) non viene fornito abitualmente; alcune volte però i proprietari possono preoccuparsi di organizzare anche questo tipo di servizio.

Affittando una casa arredata o semi-arredata, si deve tenere presente che il Codice Civile prevede, per la manutenzione ordinaria, l’intervento diretto dell’inquilino e le riparazioni a suo carico. Diversamente, per questioni straordinarie, sarà il proprietario a doversi occupare di tutto.

Riconsegna immobile

L’inquilino è tenuto a riconsegnare l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto a inizio locazione; se la casa era stata imbiancata di fresco, l’inquilino dovrà provvedere all’imbiancatura prima del rilascio delle chiavi. Ovviamente questo non è possibile per affittanze di breve durata. Qualora l’appartamento non fosse imbiancato, pulito e in ordine, il proprietario potrà detrarre dal deposito cauzionale il corrispettivo delle spese sostenute per il ripristino.

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