Acquisto casa condominio: le spese condominiali arretrate

Un dubbio che può sorgere a chi si appresta ad acquistare una casa in condominio riguarda le spese arretrate: cosa succede se il precedente proprietario non ha saputo o voluto rispettare gli impegni economici relativi a lavori e consumi degli anni precedenti? A rispondere a questo quesito è l'articolo 63 comma 4 del Codice Civile, che regola appunto la posizione del vecchio e del nuovo proprietario dell'appartamento condominiale nei confronti delle spese arretrate.

In pratica la norma legislativa stabilisce che, qualora il vecchio proprietario non abbia ottemperato agli obblighi nei confronti del condominio chi subentra è obbligato in solido al pagamento dei contributi dovuti per l'anno in corso e per quello immediatamente precedente, mentre per le spese condominiali precedenti all'anno anteriore alla vendita ne risponde esclusivamente il venditore. Gli obblighi economici che scaturiscono successivamente all'atto notarile sono invece ovviamente a carico esclusivo dell'acquirente. A rendere possibile il passaggio di consegne all'amministratore del condominio è una minuta che viene redatta dal notaio, e che contiene i dati anagrafici del nuovo proprietario e la data del passaggio. Con questa l'amministratore provvede ad aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale con il nominativo del soggetto che, da quel momento, sarà il solo responsabile per il pagamento delle utenze condominiali e colui che dovrà essere convocato nelle future assemblee. La minuta da consegnare all'amministratore sostituisce il rogito, che non deve essere mostrato invece per garantire all'acquirente la tutela della sua privacy (nel documento sono infatti riportati anche dati sensibili, prezzo di compravendita, eccetera).

Questo significa che, ad esempio, per un appartamento in condominio ceduto nel corso del 2021 il condominio potrà agire indifferentemente sia nei confronti del vecchio che del nuovo proprietario per tutte quelle spese arretrate relative all'anno 2020 o 2021, ma potrà rivalersi esclusivamente sul vecchio per quelle deliberate e sostenute nel 2019 o negli anni precedenti. Questa norma vale anche nel caso in cui sul contratto di compravendita siano state previste condizioni diverse. La presenza di clausole diverse potrà essere considerata solo come accordo personale tra le parti senza costituire vincolo nei confronti del condominio.

Ma qual'è il momento in cui insorge l'obbligo? Riprendendo l'esempio appena fatto ipotizziamo che l'immobile condominiale sia interessato da interventi di manutenzione straordinaria deliberati a fine 2019 ed eseguiti materialmente a cominciare dai primi mesi del 2020. In questo caso la spesa sarà da considerarsi ad esclusivo carico del precedente proprietario, poiché il momento in cui è sorto il debito nei confronti del condominio è quello della delibera dell'assemblea. In pratica è tenuto a corrispondere la propria quota, nel caso ad esempio di rifacimento facciata condominiale, colui che aveva la disponibilità dell'appartamento nel momento in cui si è resa necessaria la spesa. 

E se il precedente proprietario non paga? In questo caso l'amministratore potrà disporre nei suoi confronti un decreto ingiuntivo, che però non potrà essere provvisoriamente esecutivo. A differenza del caso in cui il soggetto che ha reso necessario questo provvedimento con la sua insolvibilità sia proprietario dell'immobile, nel caso di venditore non si tratta di un condomino a tutti gli effetti.

Come tutelarsi nell'acquisto appartamento condominiale

Per evitare di ritrovarsi in situazioni spiacevoli e talvolta anche difficili da sostenere è importante mettere in atto tutte le regole per garantirsi un acquisto sicuro dell'immobile condominiale. Tra queste la prima vede sicuramente la presenza di un agente immobiliare: una figura che si occupa, tra le altre cose, anche di verificare la presenza di eventuali debiti pregressi nei confronti del condominio.

Tra i compiti dell'agente immobiliare vi è infatti anche quello di verificare attraverso l'amministratore di condominio, che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie. Oltre a verificare che non sussistano debiti pregressi, per i quali l'acquirente potrebbe essere chiamato a rispondere in solido con il venditore, l'agente immobiliare effettua anche una verifica sulla presenza o meno di delibere condominiali relative a lavori straordinari.