Acquisto prima casa: quali sono le spese?

E’ sempre importante avere un’idea il più precisa possibile dei costi che comporterà l'acquisto di una prima casa. Al mero prezzo di acquisto dell'immobile, infatti, vanno sommate alcune spese aggiuntive a cui prestare molta attenzione per avere consapevolezza dell'impegno economico e degli eventuali vincoli a medio o lungo termine che l'acquirente dell'immobile potrebbe dover fronteggiare.

Vediamo allora cosa occorre considerare oltre al prezzo acquisto immobile prima casa.

Spese notarili acquisto prima casa

Le spese notarili rappresentano una voce importante quando parliamo di acquisto di prima casa:

  • parcella del notaio per il rogito;
  • eventuale ulteriore parcella del notaio per la stipula dell'atto di mutuo;
  • tasse.

La parcella del notaio per il rogito e quella per una eventuale stipula dell'atto di mutuo non hanno importi fissi; il consiglio è quindi di richiedere più preventivi per individuare il più vantaggioso. Se la parcella notarile può subire oscillazioni, le tasse sono invece una voce di costo fissa. Contestualmente al compenso per le sue prestazioni, il professionista conteggerà anche le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate e l'eventuale IVA. Diverse sono le imposte se la casa è venduta  da un'impresa (costruttrice o impresa di ristrutturazione) oppure da un privato.

Nel primo caso, cioè se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, le spese da sostenere sono:

  • I.V.A. 4% sul prezzo totale dell'immobile
  • imposta di registro pari a 200€
  • imposta ipotecaria pari a 200€
  • imposta catastale pari a 200€

Se invece l'acquisto viene fatto da un privato o tramite l'agenzia immobiliare le spese da considerare saranno:

  • imposta di registro pari al 2% del valore catastale immobile
  • imposta catastale 50€
  • imposta ipotecaria 50€

Mutuo prima casa: quali sono i costi?

Coloro che, per sostenere il costo totale dell’acquisto di una prima casa, abbiano intenzione di ricorrere a un mutuo ipotecario, dovranno mettere in conto alcune spese bancarie aggiuntive. In primo luogo vi sono i costi di perizia, che possono variare da istituto a istituto.

Inoltre sono da aggiungere le spese di istruttoria e l'imposta sostitutiva. Si tratta di percentuali da verificare di volta in volta con l’istituto bancario di fiducia.

Provvigione agenzia immobiliare

Alle spese sopra elencate va ad aggiungersi la provvigione dell'agenzia immobiliare dovuta per il lavoro di mediazione. Il compenso dell'agenzia immobiliare generalmente si attesta intorno al 3% del prezzo dell’immobile oggetto della mediazione.

L’agenzia immobiliare si occupa di condurre e portare a termine la trattativa di acquisto. L’agente immobiliare ha il dovere, mantenendo una posizione di imparzialità, di trovare la giusta modalità tra le parti affinché venditore e acquirente ottengano la massima soddisfazione dall’affare.

L’acquisto di un immobile richiede grande attenzione, parecchia esperienza e approfondita conoscenza delle normative vigenti, quali solo una agenzia immobiliare può garantire. Tre sono le fasi principali che contraddistinguono una compravendita: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, rogito. La proposta d’acquisto è la dichiarazione scritta dell'acquirente di voler acquistare un certo bene definendo il prezzo e le modalità di pagamento. Generalmente si accompagna alla presentazione di un assegno intestato alla proprietà e depositato a titolo di ''caparra confirmatoria''. L’assegno viene trattenuto dall’agenzia immobiliare, con lo scopo di salvaguardare il proponente, finché la proposta non viene accettata dalla controparte. La proposta d’acquisto contiene gli impegni vincolanti per l’acquirente che, una volta accettata dal venditore, diventano vincolanti per anche per il venditore.

A seguito dell’accettazione della suddetta proposta si passa alla redazione del contratto preliminare di compravendita. Qualora, dopo l’accettazione e per svariati motivi, trascorressero più di venti giorni, la proposta dovrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate, a spese dell’acquirente.

Il contratto preliminare di compravendita (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. In esso si definiscono tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima del rogito notarile. Di solito, in questa occasione, si procede al versamento di un’ulteriore caparra confirmatoria. Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti. Nel caso di acconti molto sostanziosi ovvero tempi lunghi fra preliminare e rogito, è consigliabile che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari, garantendo la massima tutela al futuro acquirente.  Al notaio spettano i controlli formali sull'esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti.

Le fasi della compravendita di un immobile si concludono con la firma del rogito notarile con cui si determina il trasferimento di proprietà dal venditore all’acquirente, rendendo esecutivi gli impegni assunti precedentemente. L’atto di vendita viene firmato alla presenza del notaio e poi trascritto e registrato nel registro pubblico. Proprio in questa fase avviene il pagamento del saldo tramite assegni circolari.

Detrazioni fiscale: cosa è possibile recuperare delle spese acquisto prima casa

Dopo aver visto quali sono le spese acquisto prima casa, ecco un breve vademecum sulle somme che è possibile recuperare attraverso le detrazioni fiscali. Chiunque sostiene costi per comprare un immobile da adibire a prima casa ha infatti diritto a un parziale recupero della spesa sostenuta. 

La parcella del notaio relativa al solo contratto di mutuo (esclusa quella per la compravendita) da diritto ad una detrazione IRPEF del 19% dell'importo pagato fino ad un massimo di 4.000€.

Per le spese di intermediazione immobiliare è prevista una detrazione fiscale del 19% di cui possono beneficiare i soli acquirenti dell'immobile. Il limite massimo detraibile è di 1.000€.

Coloro che decidono di accedere a un mutuo ipotecario per l'acquisto prima casa, potranno anche beneficiare di una detrazione del 19% sul totale degli interessi passivi corrisposti nel corso di ogni anno solare all'istituto. In questo caso il tetto massimo annuo previsto è di 4.000€.

Disclaimer: si consiglia di verificare la correttezza delle indicazioni sopra riportate poiché suscettibili di variazioni.