Compenso agenti immobiliari

Per l'agente immobiliare il compenso è svincolato

Il diritto al pagamento della provvigione matura anche qualora non sia stato conferito un incarico. Basta che sia stata posta in essere un’attività di intermediazione. L'orientamento della Cassazione

Il diritto dell'agente immobiliare al pagamento della provvigione matura anche qualora non gli sia stato conferito un incarico. È, infatti, sufficiente che sia stata posta in essere un'attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente, e che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita. La conclusione dell'affare deve essere quindi collegata all'attività effettivamente svolta dal mediatore, ma il nesso causale non deve essere necessariamente diretto ed esclusivo. Di conseguenza, il compenso è dovuto anche ove l'agente immobiliare non abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa e anche in quei casi nei quali il processo di formazione della volontà del venditore e dell'acquirente sia stato complesso e articolato nel tempo. Quello che interessa è che l'attività di intermediazione tra le parti dell'affare, valutata ex post, ovvero a giochi fatti, sia risultata indispensabile ai fini della conclusione del contratto di compravendita. Questo l'interessante chiarimento che si rinviene nella sentenza n. 7029 recentemente pronunciata dalla seconda sezione civile della Cassazione e pubblicata lo scorso 12 marzo 2021.

Il caso concreto. Nella specie il titolare di un'agenzia immobiliare aveva citato in giudizio l'acquirente di un immobile per sentirla condannare al pagamento in suo favore della provvigione maturata per l'opera di intermediazione svolta in suo favore. Quest'ultima aveva negato di avere mai conferito mandato al mediatore, ma il giudice di pace, competente per valore, aveva accolto la domanda dell'attore. La sentenza era stata impugnata dinanzi al tribunale, che aveva accolto l'appello dell'acquirente, negando il diritto dell'agente immobiliare al pagamento della provvigione. Di qui il ricorso in Cassazione, nel quale il mediatore si era lamentato del fatto che il tribunale non avesse considerato che il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera svolta dall'intermediario, ove la parte l'abbia accettata traendone vantaggio, a prescindere dal fatto che non si stato conferito un preventivo incarico. Il tribunale, a dire del ricorrente, avrebbe infatti dovuto verificare soltanto se la parte acquirente avesse o meno stipulato il rogito per effetto dell'avvenuta interposizione dell'agenzia immobiliare, a nulla rilevando se vi fosse stata o meno a monte la stipula di un contratto di mediazione.

La decisione della Suprema corte. La Corte di cassazione ha accolto le richieste dell'agente immobiliare, spiegando meglio quali siano i presupposti per il sorgere del diritto al pagamento del compenso che, in mancanza di accordo, viene liquidato sulla scia degli usi applicati nell'ambito territoriale in cui insiste l'immobile oggetto di compravendita. Il diritto del mediatore alla provvigione, come chiarito dai giudici di legittimità, viene a maturazione tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività dell'intermediario, senza che sia necessario che tra quest'ultima e la conclusione dell'affare sussista un collegamento di causa-effetto diretto ed esclusivo. Al contrario, è sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo, allorché ad esempio siano trascorsi molti mesi tra la messa in relazione delle parti e la conclusione dell'affare, l'attività con la quale l'agente abbia messo in contatto le parti interessate, rispettivamente, alla vendita e all'acquisto dell'immobile, costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.

La prestazione del mediatore, pertanto, può esaurirsi anche nella semplice individuazione di uno dei contraenti e nella messa in contatto di quest'ultimo con l'altra parte interessata all'affare, laddove sia poi seguita la conclusione dell'affare. Basta questa circostanza perché possa dirsi maturato il suo diritto alla provvigione. Non è quindi necessario che l'agente immobiliare intervenga anche nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del contratto di compravendita. Condizione necessaria e sufficiente è che quest'ultima possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota dell'operato dell'intermediario, tale, cioè, che senza di esso il negozio non sarebbe stato concluso. Il diritto dell'agente immobiliare alla provvigione, hanno spiegato i giudici di legittimità, sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività di intermediazione, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra detta attività e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

Pertanto, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore, avvantaggiandosene. Anche in mancanza di un contratto scritto tra la parte e l'agente immobiliare, in caso di conclusione dell'affare tra le parti da questi messe in contatto scatta il diritto di quest'ultimo al pagamento della provvigione, perché senza tale attività di intermediazione l'affare non sarebbe andato in porto. Se, quindi, una delle parti della compravendita era a conoscenza dell'esistenza di un mediatore e si è avvantaggiata del suo operato per giungere alla conclusione del contratto di compravendita, dovrà versargli la provvigione, quantunque non gli avesse conferito alcun incarico formale. Infatti il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione a una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore al pagamento del suo compenso.

23 Aprile 2021

Chi deve pagare l’agente immobiliare e quando scatta il diritto alla provvigione. Le conseguenze per chi non paga. 

Un nostro lettore ci chiede: «Che succede se non pago l’agenzia immobiliare?».

Ai sensi del Codice civile, l’agente immobiliare (anche detto «mediatore») è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Il diritto dell’agente ad ottenere il pagamento della provvigione spetta per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti e per l’essersi tra queste formato un vincolo giuridico, un obbligo cioè a concludere il definitivo contratto di compravendita. A tal fine, quindi, è sufficiente la stipula del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). Da questo momento, dunque, il mediatore può emettere la fattura nei confronti di entrambe le parti, sicché queste saranno tenute ad onorarla. Ma che succede se non si paga l’agenzia immobiliare? Quali sono le conseguenze giuridiche? Ecco cosa prevede la legge.

Indice

Quando si deve pagare l’agenzia immobiliare?

Il mediatore ha diritto alla provvigione solo quando tra le parti poste da questi in relazione si costituisce un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione forzata nei confronti dell’altra. Quindi, il semplice fatto di aver intavolato le trattative, poi arenatesi, non determina alcun obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare. 

Contratto di agenzia scaduto: il mediatore va pagato?

L’agente va pagato anche se il contratto di compravendita viene concluso dopo la scadenza del contratto di agenzia, quello cioè che lega il venditore al mediatore, se quest’ultimo ha messo in relazione le parti in un momento anteriore. 

A ben vedere, il mediatore può rivendicare la provvigione anche in assenza di un contratto scritto: ciò che rileva è l’intenzione delle parti di avvalersi della sua opera. Tanto per fare un esempio, se a contratto scaduto il mediatore dovesse contattare il venditore per fargli conoscere una persona interessata all’acquisto e questi dovesse accettare l’incontro, la provvigione gli sarebbe dovuta.

Chi deve pagare l’agenzia immobiliare?

A pagare l’agenzia immobiliare devono essere entrambe le parti che si sono avvalse della sua opera: quindi, sia il venditore che l’acquirente. Non rileva il fatto che il primo a rivolgersi all’agenzia sia stato il venditore. 

Quant’è la provvigione da pagare all’agente immobiliare?

La misura della provvigione è di norma indicata nel contratto. In assenza di specificazioni, ossia quando non è convenuta o non ne è provata la determinazione del compenso (come nel caso in cui l’intesa è semplicemente verbale), la provvigione si determina in base alle tariffe professionali o agli usi oppure può essere stabilita dal giudice secondo equità.

Che succede se non pago l’agenzia immobiliare?

L’agenzia immobiliare che accampi il diritto alla provvigione può agire in via civile contro la parte rimasta inadempiente per recuperare il proprio credito.

Il recupero del credito può avvenire: 

  • in presenza di un contratto scritto o di una fattura emessa: con una richiesta di decreto ingiuntivo;
  • in caso di contratto verbale: con una causa ordinaria.

Di norma, prima dell’avvio dell’azione giudiziaria, il mediatore invia una diffida di pagamento assegnando un congruo termine per il pagamento (di norma, 15 giorni). La diffida fa decorrere gli interessi legali che si sommano quindi al debito iniziale. 

La domanda di decreto ingiuntivo va presentata dal creditore presso la cancelleria del giudice competente. In questa fase, il debitore non viene convocato dinanzi al giudice. Il creditore presenta il documento scritto che prova il proprio credito (è sufficiente il contratto o la fattura emessa nei confronti del cliente). Una volta richiesto e ottenuto dal giudice, il decreto ingiuntivo va notificato al debitore entro i successivi 60 giorni. 

Il debitore, ricevuto il decreto ingiuntivo, ha 40 giorni di tempo per pagare o presentare opposizione. In caso contrario, il decreto diventa definitivo e l’agenzia immobiliare può procedere al pignoramento dei beni del cliente. Prima del pignoramento, l’avvocato dell’agente immobiliare deve notificare l’atto di precetto, ossia un ultimo invito a pagare il debito – con le spese processuali – entro 10 giorni, pena l’avvio dell’esecuzione forzata.

Nell’ipotesi di assenza di una prova scritta del credito (ipotesi piuttosto rara), il mediatore deve avviare un regolare giudizio in cui il cliente verrà convenuto per difendersi. La causa civile deve essere preceduta dall’invito del creditore, rivolto al debitore ed inoltrato con raccomandata o Pec, a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. L’esperimento del procedimento di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (eccezione che deve essere sollevata dal convenuto, a pena di decadenza, non oltre la prima udienza).

Una volta ottenuta la condanna del debitore e notificato il precetto, il mediatore potrebbe anche pignorare la casa se il debitore è l’acquirente. Non potrebbe farlo però se il debitore dovesse essere il venditore, atteso che il bene è già uscito dal suo patrimonio. È tuttavia inverosimile un pignoramento dell’immobile se questo è oggetto di un mutuo fondiario, avendo la banca già acquisito un’ipoteca di primo grado sul bene.