Inquilini che non pagano l'affitto al tempo del covid

Il rapporto tra proprietari e inquilini durante la pandemia: ciascuno ha i propri diritti (PODCAST)

trasversale, tutti i settori e non sempre gli interventi legislativi sono risultati sufficienti. Locatori e conduttori si trovano in una situazione assai complessa, stante l’eccezionalità delle circostanze.

Gli inquilini, nelle locazioni commerciali, sono danneggiati dalle restrizioni, poiché non possono fruire dei locali affittati, ma devono comunque provvedere alla corresponsione del canone.

Parimenti, la condizione dei locatori non è facile, poiché devono pagare le imposte, anche nel caso di morosità dell’inquilino e possono ottenere l’esecuzione dello sfratto solo a partire da gennaio 2021.

Il contratto di locazione e l’emergenza epidemiologica

Nel contratto di locazione, grava sul proprietario l’obbligo di garantire il godimento del bene e sull’inquilino quello di eseguire la controprestazione economica. Nell’ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione impediscono al conduttore di esercitare l’attività per la quale il bene immobile è stato locato (si pensi a bar e ristoranti). Si viene così a creare uno squilibrio contrattuale: l’inquilino è costretto a versare il corrispettivo senza godere del locale. Nondimeno, neppure il proprietario può sfruttare l’immobile, atteso che è occupato dai beni del conduttore (ad esempio, le merci, nel caso del negozio al dettaglio).

Come risolvere la situazione?

Accordo con il locatore e diminuzione del canone

La soluzione più agevole è quella concordata, ossia il locatore e il conduttore possono decidere, di comune accordo, di rinegoziare il contratto e di rimodulare, al ribasso, l’importo del canone per tutta la durata dell’emergenza Covid-19. Si tratta di una modifica che non è onerosa per i contraenti, infatti, l’accordo con il quale si riduce l’affitto, sebbene registrato all’Agenzia delle Entrate, non comporta la corresponsione dell’imposta di registro.

Tuttavia, non sempre i proprietari si dimostrano disponibili ad accogliere le istanze degli inquilini. In tal caso, come bisogna comportarsi?

L’inquilino non può ridurre il canone in modo arbitrario

La regola generale prevede che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente; infatti, tra le obbligazioni gravanti sull’inquilino, v’è quella di versare il corrispettivo (art. 1587 n. 2 c.c.).

La giurisprudenza ammette la facoltà di astensione dal pagamento solo nell’ipotesi in cui la controprestazione del locatore venga completamente a mancare. Tuttavia, nel caso dell’emergenza epidemiologica, l’inquilino ha la disponibilità materiale del bene, ma non può giovarsene per previsione normativa, non già per colpa del locatore. Per tale ragione, non può arbitrariamente decidere di non eseguire la propria prestazione economica.

Le difficoltà economiche non giustificano l’inadempimento

Un principio generale del diritto è che il denaro non “perisce” mai, ossia il denaro è sempre in circolazione, pertanto, nelle obbligazioni pecuniarie (come il pagamento dell’affitto), il debitore resta obbligato verso il creditore. Infatti, l’”impotenza finanziaria” dell’inquilino, sebbene derivante dall’emergenza sanitaria, non rientra nell’impossibilità sopravvenuta, sia essa assoluta o parziale.

L’eccessiva onerosità sopravvenuta: la risoluzione del contratto

Un’altra regola prevede che, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa, per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, si possa domandare la risoluzione del contratto (art. 1467 c.c.). La pandemia si può annoverare tra le ragioni di forza maggiore richieste dalla legge, pertanto, nel caso in cui il conduttore, a causa della chiusura forzata dell’esercizio commerciale, si trovi a non riuscire a corrispondere il canone, ha titolo per chiedere la risoluzione del contratto.

Tale disposizione, però, non viene incontro alle esigenze concrete dell’inquilino, il quale mira ad ottenere una diminuzione del canone e non a risolvere il contratto. Inoltre, con la risoluzione, il conduttore perde l’indennità di avviamento.

Il dovere di correttezza e solidarietà: obbligo di rinegoziazione del contratto

Da quanto sin qui esposto emerge come, nell’attuale panorama giuridico, non esista una disciplina specifica da adottare nel caso di un’epidemia globale come quella in corso. Le pronunce più recenti in materia locatizia hanno fatto riferimento all’obbligo di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.). Recentemente, il Tribunale di Roma (ordinanza 29683/2020), appellandosi a tali principi, ha affermato che sussiste, «un obbligo  delle  parti  di  contrattare  al  fine  di  addivenire  ad  un  nuovo  accordo  volto  a  riportare  in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto ». Oltre a ciò, occorre sempre ricordare il dovere di solidarietà stabilito dalla Carta Costituzionale (art. 2 Cost.).

Pertanto, alla luce di tali principi, è imperativo che le parti rendano equo un contratto altrimenti squilibrato, procedendo alla sua rinegoziazione.

Obbligo di quarantena alla fine della locazione: risarcimento al locatore?

Nel caso in cui il contratto di locazione ad uso abitativo sia giunto alla sua naturale scadenza e l’inquilino non rilasci l’immobile, cosa accade?

La regola generale prevede che, se il conduttore ritarda a restituire il bene, è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.). Pertanto, al fine di evitare la pretesa risarcitoria del proprietario, l’inquilino deve dimostrare che il ritardo nella restituzione è dipeso da causa a lui imputabile, come l’obbligo di isolamento domiciliare a causa del contagio da Covid-19.

Mancato versamento del canone: cosa può fare il locatore?

Naturalmente, nell’ipotesi in cui il conduttore cessi di versare il canone locatizio, il locatore ha diritto di agire con lo sfratto per morosità. Tuttavia, si segnala che, attualmente, l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso abitativo, è sospesa dal 18 marzo 2020 al 31 dicembre 2020. Infatti, il cosiddetto “Decreto rilancio” ha prorogato al 31 dicembre la sospensione originariamente prevista sino al 1° settembre dal decreto “Cura Italia”.

Il locatore può incardinare un procedimento di sfratto verso il conduttore può ottenere l’ordinanza di convalida di sfratto, tuttavia, i suddetti provvedimenti saranno eseguiti solo a partire dal gennaio 2021.

Emmanuela Bertucci, avvocato dell’Associazione per i diritti di utenti e consumatori (Aduc), ha chiarito a idealista/news cosa rischia il locatario in caso di affitto non pagato durante l'emergenza coronavirus. Vediamo cosa succede se l'inquilino, in assenza di un accordo con il locatore, non paga o paga una cifra inferiore a quella stabilita dal contratto di locazione.

In assenza di un intervento del governo, infatti, molte famiglie e molti commercianti si trovano in seria difficoltà per il pagamento dei canoni d’affitto. La via maestra, indicata da tutti gli esperti, è quella di trovare un accordo con il locatore. Ma quando questo non avviene, cosa rischia l’inquilino che non paga o paga una cifra inferiore a quella stabilita dal contratto?

Si viene sfrattati, perché di fatto l’affittuario è inadempiente alla propria obbligazione di pagare l’affitto, mentre il proprietario di casa sta continuando ad adempire alla sua obbligazione. Quindi si è morosi e la morosità porta a uno sfratto, sia che si tratti di un contratto d’affitto per un immobile a uso commerciale che residenziale”.

Ma in questo momento il tema sfratti è particolarmente delicato: “Visto lo stato d’emergenza gli sfatti sono sospesi, ma solo fino al 30 giugno. Mentre le udienze per gli sfratti sono sospese fino all’11 maggio. Ma anche se è vero che verrò sfrattato più in avanti, sarò comunque tenuto al pagamento dei canoni e soprattutto ci saranno ulteriori spese di procedura e di avvocati che duplicano almeno la cifra che avrei dovuto pagare per il solo affitto”.

Lo scenario cambia, ma solo parzialmente, se il locatario paga, ma solo parzialmente, la cifra pattuita per il canone d’affitto: “Si forma comunque una morosità e sarà comunque sfratto. L’aspetto su cui vi è un impatto sta nel fatto che comunque si prova la buona volontà nel pagamento nonostante la difficoltà di arrivare alla cifra totale, quindi in una procedura di sfratto, un giudice sarebbe più propenso in una procedura di sfratto a concedere il termine di grazia, ovvero altri 60-90 giorni per integrare il pagamento e non essere sfrattato”.