Se gli inquilini non pagano in tempo di Covid

Il Covid-19 ha creato molti disagi. Le famiglie si sono ritrovate ad affrontare gravi problemi anche economici dati dalla mancanza di lavoro, da lunghi periodi di cassa integrazione, ecc. Queste difficoltà hanno avuto ripercussioni sulla vita di tutti i giorni e spesso gli inquilini si sono trovati nella posizione di non poter pagare l'affitto oppure di riuscire a corrispondere una cifra inferiore rispetto a quella concordata e prevista dal contratto di locazione. Vediamo quali sono i rischi dell'inquilino moroso e quali i diritti del proprietario dell'immobile in casi come questi. Ovviamente, non vi sono conseguenze se le parti, di comune accordo, decidono di ridurre il canone di affitto per un determinato periodo di tempo cercando un punto d’incontro a mezza via. Sicuramente questa soluzione risulta la migliore per entrambe le parti: da un lato consente all’inquilino di adempiere ai suoi obblighi e dall'altro permette al locatore di ridurre l’imponibile da dichiarare per il pagamento delle imposte e di non dover iniziare una procedura di sfratto. Da tenere presente che quando l'inquilino non paga (o paga in misura ridotta senza consenso del proprietario) è comunque da considerarsi inadempiente, anche se la sua impossibilità è legata a situazioni di difficoltà fuori dalla propria volontà, come quelle causate dal Coronavirus. 

In generale, la morosità dà origine a un intervento di sfratto, sia che quello occupato sia un immobile a destinazione residenziale che a destinazione commerciale. In particolar modo quando parliamo di immobili commerciali la pandemia da Covid-19 ha portato a uno squilibrio contrattuale, perché il contratto di locazione prevede il pagamento di un canone in cambio del godimento di un bene, ma il lockdown ha comportato per l'inquilino l'impossibilità di esercitare l'attività per cui l'immobile era stato locato. D'altra parte neppure il proprietario ne ha potuto avere la disponibilità, perché all'interno si trovavano macchinari e attrezzature dell'inquilino. In questi casi più che in tutti gli altri è sempre auspicabile giungere a un accordo tra le parti per la riduzione dell'affitto. Non è possibile ridurre il corrispettivo in maniera unilaterale e l'obbligo di versare il corrispettivo è sancito dall'articolo 1587 c.c. 2 del codice civile. Le uniche ipotesi che possono dar luogo a un mancato pagamento dell'affitto riguardano il caso in cui il locatore non consenta all'inquilino di disporre del bene, ma in questo caso non vi è inadempienza del proprietario bensì il divieto è determinato da normative specifiche sulle restrizioni e il lockdown.

Lo stato di emergenza ha inoltre portato alla sospensione degli sfratti; le udienze però sono già riprese da metà maggio e, malgrado gli sfratti siano bloccati fino a fine giugno, non è sicuro che chi occupa l’immobile non sarà costretto a liberarlo. Di fatto probabilmente sarà solo prorogato il termine, e insieme al rinvio, si vedrà comunque costretto a corrispondere al proprietario dell'immobile tutti i canoni arretrati maggiorati di interessi e spese legali. Inoltre, le spese di procedura e di avvocati faranno lievitare, fino quasi a raddoppiarlo, il debito maturato con il proprietario. Si tratta dunque di una soluzione economicamente non vantaggiosa.

Quando invece l'inquilino si trova nella posizione di poter pagare il canone mensile, alla scadenza ma in misura ridotta, si determina un leggero cambiamento della procedura. Questo perché l'affitto versato in misura inferiore dimostra comunque la buona volontà dell’inquilino nonostante le difficoltà. In una procedura di sfratto questo comportamento potrebbe portare il giudice a concedere il termine di grazia all'inquilino moroso, concedendogli quindi ulteriori 60 - 90 giorni di tempo per integrare il pagamento e non venire sfrattato.